CONSECUENCIAS FALTA DE PAGO DE PRESTAMO HIPOTECARIO

¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario? Imprimir En caso de falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge, en la mayor parte de los casos, una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la resolución anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral. No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos de gracia al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como "en mora" y, por tanto, no han de dotar provisión alguna, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días). Por tanto, hasta que eso ocurre, las entidades financieras intentan saldar la deuda de forma amistosa. En caso de retraso en el pago de las cuotas hipotecarias habrá que tener presente que la entidad financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el correspondiente interés de demora. Si el deudor se encuentra en lo que el RDL 6/2012 denomina “umbral de exclusión”, y para el caso de la vivienda habitual, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo. Se encontrarán en el “umbral de exclusión”, los deudores en lo que se den las siguientes circunstancias: Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o de actividades económicas. La cuota hipotecaria debe ser superior al 60% de los ingresos netos conjuntos de todos los miembros de la unidad familiar. Carecer de otros bienes o derechos suficientes para hacer frente a la deuda. La deuda debe tratarse de un crédito o préstamo hipotecario con garantía de la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. El crédito o préstamo debe carecer de otras garantías, reales o personales, y, en el caso de estas últimas, los garantes deben reunir los mismos requisitos establecidos en las letras b y c. Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a, b y c. El esquema general en caso de impago de un préstamo hipotecario sería el siguiente: Prestamos hipotecarios Compartir con: Digg!Del.icio.us!Google!Live!Facebook!Technorati!Yahoo!Twitter! inShare < Anterior Siguiente > Inicio arrow Créditos y préstamos arrow Modalidades préstamo arrow Préstamos hipotecarios arrow ¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario? Creative Commons Aviso Legal Sitemap Mapa del sitio

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL EJECUCION HIPOTECARIA

¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria? Imprimir Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado). El procedimiento que llevará a cabo la entidad financiera para el recobro de los importes adeudados en caso de impago será el siguiente: 1º. Requerimiento del acreedor al notario. La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno. 2º. Certificación del Registro de la Propiedad. El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien así como de las características de la misma. 3º. Requerimiento de pago al deudor. Se procederá por parte del notario a comunicar al deudor el requerimiento del acreedor, para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario. 4º. Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor. En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago, se fijará fecha para subasta, hecho que se comunicará al deudor. El anuncio de la subasta deberá insertarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE). 5º. Celebración de subastas. Se celebrará una única subasta (antes del RDL 6/2012 eran tres), para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. Caso de que existan postores. Si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura. Si la mejor postura es inferior al 70% del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, a un tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aún siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Si transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 60% del valor de tasación. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 50% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Caso de que no existan postores. La entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por importe igual o superior al 60% del valor de tasación en escritura. Subastado el bien por parte del notario, caben dos posibilidades: Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante, éste corresponderá al deudor demandado. Que el importe obtenido de la subasta no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos. 6º. Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor. Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. No obstante, en caso de que el inmueble se halle ocupado, su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el bien. Las ventajas del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria estriban en la mayor rapidez y el ahorro de costes que supone para la entidad financiera acreedora, en comparación con el procedimiento judicial. Compartir con: Digg!Del.icio.us!Google!Live!Facebook!Technorati!Yahoo!Twitter! inShare < Anterior Inicio arrow Créditos y préstamos arrow Modalidades préstamo arrow Préstamos hipotecarios arrow ¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria? Creative Commons Aviso Legal Sitemap Mapa del sitio

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ABOSCH T.E.A.T: ESQUEMA BASICO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPO...: ¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria? Imprimir En caso de impago de las cantidades debidas en vi...

ESQUEMA BASICO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA

¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria? Imprimir En caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Estos procedimientos judiciales se desarrollan, de forma simplificada, con base en el siguiente esquema: 1º. Demanda ejecutiva. La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. 2º. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo. Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido de pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda. 3º. Certificación del Registro de la Propiedad. El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien. 4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora. En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y según el siguiente esquema, determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subasta. Al celebrarse la subasta pueden darse el siguiente supuesto: 1º Que concurran postores: Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% del valor de tasación o el 60% en caso de que se trate de la vivienda habitual del deudor. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 60% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. 2º. Que no concurran postores: En caso de que la subasta quede desierta, la entidad financiera puede adjudicarse el bien por una cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación en escritura, si bien, si lo que se subasta es la vivienda habitual del deudor, el importe mínimo de adjudicación será el 60% del valor de tasación. Por lo tanto, el importe mínimo de adjudicación de un bien inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria será el 60 por ciento del valor de tasación que figure en la escritura de préstamo. Del importe de adjudicación del bien puede derivarse la siguiente casuística: Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el cliente o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor. Que el importe obtenido de la adjudicación no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes presentes y futuros). 5º. Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial. Una vez ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que le entreguen también la posesión del inmueble. Por lo expuesto, en caso de que el inmueble se hallase ocupado, se acometerá el «lanzamiento judicial» de los ocupantes (su desalojo del inmueble). A continuación se exponen dos ejemplos que explican someramente el funcionamiento de una subasta judicial. Ejemplo 1. Valor de tasación del bien (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros. Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 85.000 euros. En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales. Se celebra subasta en la que acude un postor que ofrece por la finca 106.000 euros. El remate es aprobado por el Juez ya que es superior al 70% del valor de tasación en escritura. De estos 106.000 euros, 85.000 euros se dedicarían a saldar la deuda de la entidad ejecutante, quedando un sobrante de 21.000 euros que se repartirían de la siguiente forma: 16.000 euros para atender el embargo posterior de la otra entidad financiera, 3.000 euros para el embargo del Ayuntamiento y finalmente se entregarían al deudor 2.000 euros. Ejemplo 2. Valor de tasación del bien (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros. Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 95.000 euros. En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales. Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el 60% del valor de tasación en escritura, es decir, 90.000 euros. Dado que la deuda reclamada es 95.000 euros, quedarían por cubrir 5.000 euros que la entidad podría seguir reclamando en otro procedimiento. Además, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con otros bienes de su propiedad. 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MALAGA ES " LA CIUDAD DE LA CIENCIA E INNOVACION 2011"

Málaga es la ‘Ciudad de la Ciencia y la Innovación 2011’ El Ministerio de Economía y Competitividad, a través de la Secretaría de Estado de Investigación, Desarrollo e Innovación, distinguió este miércoles a Málaga como “Ciudad de la Ciencia y la Innovación”, un reconocimiento que corresponde al ejercicio de 2011. La ciudad cuenta con diversos sectores económicos relevantes a nivel económico, sobre todo los ligados al Turismo y sus afines (como el alquiler coches Málaga), pero en esta ocasión la innovación científica ha cobrado protagonismo. Su alcalde, Francisco de la Torre, agradeció el galardón que le fue entregado en un acto en el Ayuntamiento de Madrid, que también premiaba a otras ciudades; se entregó el galardón a los ayuntamientos de Barakaldo, Bilbao, Burgos, Lleida, Móstoles, Madrid y Málaga en la categoría de municipios de más de 100.000 habitantes. De esta manera, la ciudad de Málaga recibe el reconocimiento por los esfuerzos que, de acuerdo con su Plan Estratégico, se vienen realizando durante años en lo referente a innovación y desarrollo sostenible. El Ayuntamiento se ha valido para ello del Área de Nuevas Tecnologías, la Agencia Municipal de la Energía y Promálaga (apoyo a emprendedores), entre otros entes. Cambio de modelo productivo El Ministerio creó en 2010 la red INNPULSO, Red de Ciudades de la Ciencia y la Innovación, para, según el mismo, “definir y avanzar en políticas locales innovadoras”. Su finalidad es, según el comunicado oficial, reconocer a las ciudades que crean “ventajas competitivas”, lo que incluye capital intelectual y recursos humanos, por un lado, e “infraestructuras innovadoras científicas, tecnológicas y sociales”, por otro. Se trata de un paso para potenciar el cambio de modelo productivo a nivel local, lejos de concentrar los esfuerzos en innovación tan sólo en los grandes núcleos como Madrid, Barcelona, Valencia o Bilbao. También es destacable el esfuerzo por levantar sectores alejados de los tradicionales, como aquellos ligados al turismo (hotelería, restaurantes, alquiler coches). La innovación y las energías limpias, por ejemplo, son vitales también para una ciudad turística como Málaga, una ciudad de clima envidiable y donde con un vehículo de alquiler se puede recorrer la costa.

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YO TENGO MAS DE 50 ¿QUE HAGO?

La edad como inconveniente Muchas empresas diseñan su política de personal en función del coste queriendo reducir la antigüedad En el mercado laboral, la edad sí que importa. Para fichar personal y para despedirlo. La crisis y el enorme paro al que se enfrenta España han puesto aún más de relieve esta situación, sacando del mercado al personal más joven y precario y al más maduro y caro por su antigüedad en el puesto. Gran parte de las empresas diseñan sus políticas de personal en función del coste y, en opinión de José Urquiza, socio de la consultora de recursos humanos Mercer, "ni siquiera en momentos de crisis está justificada la gestión por el precio porque el activo más grande que tiene una compañía son sus recursos humanos. Las empresas que actúan así corren el riesgo de perder su identidad". Pero, como asegura el director de la oficina de trabajo de la Universidad Oberta de Catalunya, Josep Ginesta, "las reformas que se están acometiendo en el mercado de trabajo van precisamente en la dirección del low cost. Y nunca vamos a poder competir por esta vía con otros países que son mucho más baratos como los asiáticos". Pese a esa conclusión, las direcciones de las organizaciones lo tienen claro: "Si tengo que contratar a alguien mañana, quiero a un profesional de 35 años, que es suficientemente barato, tiene experiencia y capacidad de aprender", asegura un alto ejecutivo de una multinacional que pide anonimato. Sin embargo, a la hora de despedir se está recurriendo a los mayores de 50 años de forma generalizada. "Aunque esté de moda decir que se valora la experiencia y la gente experimentada, es una moda que no tiene nada que ver con lo que se hace en las empresas en realidad. La edad es un inconveniente cuando superas los 45 años", agrega contrariado por semejante descapitalización este ejecutivo, que acaba de acometer un expediente de regulación de empleo. "Las empresas están trazando una raya a partir de los 50 años. Se están desprendiendo del personal más caro y de mayor antigüedad. Lo están haciendo muy mal porque abandonan las organizaciones talentos sénior muy necesarios en unos momentos en que no se sabe muy bien hacia dónde se va", critica el director general de la Asociación para el Prograso de la Dirección (APD), Enrique Sánchez de León. Los mayores de 50 años son los primeros en salir de las compañías Esa afición de las empresas a mirar los costes laborales para confeccionar o redimensionar sus plantillas implica que, como reconoce el director de recursos humanos de General Dynamics, Enrique Novella, "estamos sacando muy poco partido al personal de 45 a 65 años en las empresas, pese a ser quienes mayor rendimiento ofrecen. Es el rango de edad al que primero se despide porque la antigüedad y los complementos asociados la hacen mucho más cara. Por eso, las empresas han focalizado en estas edades, algo que va a cambiar con el aumento de la edad de jubilación anticipada. Ahora las organizaciones mirarán hacia la gente más joven de la plantilla al redimensionar sus equipos". Pongamos el ejemplo de las indemnizaciones ofrecidas en el ERE realizado por el directivo de la multinacional financiera que prefiere no ser citado. El expediente, que tilda de generoso y responsable, se ha saldado con unas indemnizaciones medias superiores a los 300.000 euros para los trabajadores de más de 55 años prejubilados. Y de 225.000 euros para aquellos trabajadores que se han apuntado a las bajas voluntarias (con 39 años de edad de media), que estaban limitadas y eso le ha permitido a la organización "un ahorro de costes muy importante por el personal más antiguo". Por eso, la antigüedad del personal en las empresas desciende. Según el barómetro internacional que realiza Randstad, el 35% de los españoles lleva más de 10 años en su puesto de trabajo, algo por encima de Reino Unido (31%), aunque muy por debajo de Alemania e Italia (con un porcentaje superior al 44% del total). Solo el 18% de los trabajadores tiene una experiencia menor a los dos años, un porcentaje que ha caído dos puntos respecto a 2011, como los demás. Únicamente aumenta la antigüedad de quienes llevan entre tres y cinco años en las organizaciones, del 19% del total al 23% registrado por la firma de recursos humanos en 2012. María de la O Sánchez, directora legal de Randstad, considera que la normativa europea y las reformas emprendidas por el Gobierno pretenden poner freno a las salidas del personal de mayor edad de las empresas, no por la descapitalización que supone de las mismas, sino para reducir los costes a la Seguridad Social. "Quienes despidan al personal de mayor edad van a tener problemas ahora que lo que se favorece es la ampliación de la edad de jubilación", asegura. Solo crece la permanencia de los que llevan tres años en el puesto Desde la aprobación de la reforma laboral, indica, las indemnizaciones por despido están limitadas para aquellos que llevan más de 22 años en la empresa, cuando anteriormente eran las personas que llevaban más de 28 años en la organización a las que no les servía para nada acumular más años en la empresa. Para un despido improcedente de un trabajador con un sueldo de 25.000 euros, pasan de 11.000 a 22.000 euros dependiendo de si lleva cinco o diez años en la organización. A los veinte años se eleva a 45.000 euros y a los 23 ya se pierde dinero respecto a la regulación anterior a la reforma laboral, añade Sánchez. "Los costes del despido no son lineales, aumentan conforme pasa el tiempo. Y no se corresponden en absoluto con la productividad del trabajador, que crece de forma cóncava, cada vez menos. Sería bueno que se alineasen", considera el profesor de IE Business School Daniel Fernández Kranz.