INDUSTRIA TURÍSTICA: noviembre 2012

domingo, 18 de noviembre de 2012

CONSECUENCIAS FALTA DE PAGO DE PRESTAMO HIPOTECARIO

¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario? Imprimir En caso de falta de pago de cualquier cuota del préstamo hipotecario, el acreedor, que en este caso será la entidad financiera, está facultado para interponer las acciones legales oportunas que le permitan reclamar al deudor no sólo la cuota impagada sino el total del capital pendiente de amortizar. Así las cosas, el clausulado de los préstamos hipotecarios recoge, en la mayor parte de los casos, una cláusula expresa en la que se manifiesta que el impago de una cuota hipotecaria conllevará la resolución anticipada del préstamo hipotecario de forma unilateral. No obstante, lo cierto es que las entidades financieras no suelen reclamar judicial o extrajudicialmente de forma inmediata sino que otorgan unos plazos de gracia al deudor para proceder al pago o, en su caso, ofrecen la posibilidad de renegociar la deuda. De hecho, por regla general, las entidades financieras, atendiendo a la normativa contable, no contabilizan el préstamo como "en mora" y, por tanto, no han de dotar provisión alguna, hasta que el impago no tiene una antigüedad de tres meses (90 días). Por tanto, hasta que eso ocurre, las entidades financieras intentan saldar la deuda de forma amistosa. En caso de retraso en el pago de las cuotas hipotecarias habrá que tener presente que la entidad financiera estará facultada para aplicar a los importes adeudados el correspondiente interés de demora. Si el deudor se encuentra en lo que el RDL 6/2012 denomina “umbral de exclusión”, y para el caso de la vivienda habitual, el interés moratorio aplicable desde el momento en que el deudor acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, será, como máximo, el resultante de sumar a los intereses remuneratorios pactados en el préstamo un 2,5% sobre el capital pendiente del préstamo. Se encontrarán en el “umbral de exclusión”, los deudores en lo que se den las siguientes circunstancias: Todos los miembros de la unidad familiar deben carecer de rentas del trabajo o de actividades económicas. La cuota hipotecaria debe ser superior al 60% de los ingresos netos conjuntos de todos los miembros de la unidad familiar. Carecer de otros bienes o derechos suficientes para hacer frente a la deuda. La deuda debe tratarse de un crédito o préstamo hipotecario con garantía de la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma. El crédito o préstamo debe carecer de otras garantías, reales o personales, y, en el caso de estas últimas, los garantes deben reunir los mismos requisitos establecidos en las letras b y c. Si existen codeudores que no formen parte de la unidad familiar, deberán estar incluidos en las circunstancias a, b y c. El esquema general en caso de impago de un préstamo hipotecario sería el siguiente: Prestamos hipotecarios Compartir con: Digg!Del.icio.us!Google!Live!Facebook!Technorati!Yahoo!Twitter! inShare < Anterior Siguiente > Inicio arrow Créditos y préstamos arrow Modalidades préstamo arrow Préstamos hipotecarios arrow ¿Qué consecuencias acarrea la falta de pago del préstamo hipotecario? Creative Commons Aviso Legal Sitemap Mapa del sitio

PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL EJECUCION HIPOTECARIA

¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria? Imprimir Para que un inmueble otorgado en garantía de un préstamo hipotecario pueda ser ejecutado mediante un procedimiento extrajudicial ante Notario, es necesario que ambas partes hubiesen acordado esta posibilidad en la escritura pública del préstamo hipotecario. La escritura deberá contener el valor en el que los interesados tasan la finca a efectos de la subasta, el domicilio del deudor para notificaciones, y la determinación de la persona que en su día podrá otorgar la escritura de venta de la finca en representación del hipotecante (dueño del bien hipotecado). El procedimiento que llevará a cabo la entidad financiera para el recobro de los importes adeudados en caso de impago será el siguiente: 1º. Requerimiento del acreedor al notario. La entidad financiera acreedora del préstamo hipotecario hará entrega de toda la documentación relativa al mismo, solicitando al notario que inicie el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria. El notario competente será el del lugar donde radique el bien inmueble que sirve de garantía a la hipoteca y, en caso de que existan varios notarios en dicho lugar, el que le corresponda por turno. 2º. Certificación del Registro de la Propiedad. El notario solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca sobre el bien así como de las características de la misma. 3º. Requerimiento de pago al deudor. Se procederá por parte del notario a comunicar al deudor el requerimiento del acreedor, para que proceda al pago de las cantidades adeudadas por razón del préstamo hipotecario. 4º. Notificación de la subasta, celebración de la misma y pago al acreedor. En caso de que el deudor no atienda el requerimiento de pago, se fijará fecha para subasta, hecho que se comunicará al deudor. El anuncio de la subasta deberá insertarse en el Boletín Oficial del Estado (BOE). 5º. Celebración de subastas. Se celebrará una única subasta (antes del RDL 6/2012 eran tres), para la que servirá de tipo el pactado en la escritura de constitución de hipoteca. Caso de que existan postores. Si se presentan posturas por un importe igual o superior al 70% del valor por el que el bien hubiera salido a subasta, se entenderá adjudicada la finca a quien presente la mejor postura. Si la mejor postura es inferior al 70% del tipo señalado para la subasta, podrá el deudor presentar, en el plazo de diez días, a un tercero que mejore la postura ofreciendo cantidad superior al 70% del valor de tasación o que, aún siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Si transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 60% del valor de tasación. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 50% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. Caso de que no existan postores. La entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por importe igual o superior al 60% del valor de tasación en escritura. Subastado el bien por parte del notario, caben dos posibilidades: Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante, éste corresponderá al deudor demandado. Que el importe obtenido de la subasta no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos. 6º. Otorgamiento de la escritura pública de venta del inmueble objeto de la subasta a favor del mejor postor. Finalizado el procedimiento, se otorgará escritura pública acreditativa de la nueva titularidad del inmueble, que habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad. No obstante, en caso de que el inmueble se halle ocupado, su nuevo titular sólo podrá solicitar que se le otorgue su posesión al Juez de Primera Instancia del lugar donde radique el bien. Las ventajas del procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria estriban en la mayor rapidez y el ahorro de costes que supone para la entidad financiera acreedora, en comparación con el procedimiento judicial. Compartir con: Digg!Del.icio.us!Google!Live!Facebook!Technorati!Yahoo!Twitter! inShare < Anterior Inicio arrow Créditos y préstamos arrow Modalidades préstamo arrow Préstamos hipotecarios arrow ¿En qué consiste el procedimiento extrajudicial de ejecución hipotecaria? Creative Commons Aviso Legal Sitemap Mapa del sitio

ABOSCH T.E.A.T: ESQUEMA BASICO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPO...

ABOSCH T.E.A.T: ESQUEMA BASICO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPO...: ¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria? Imprimir En caso de impago de las cantidades debidas en vi...

ESQUEMA BASICO DEL PROCEDIMIENTO DE EJECUCION HIPOTECARIA

¿Cuál es el esquema básico del procedimiento judicial de ejecución hipotecaria? Imprimir En caso de impago de las cantidades debidas en virtud de un préstamo hipotecario, la entidad financiera acreedora puede acudir a un procedimiento judicial de ejecución para recobrar los importes adeudados. Estos procedimientos judiciales se desarrollan, de forma simplificada, con base en el siguiente esquema: 1º. Demanda ejecutiva. La entidad financiera acreedora presentará una demanda contra el deudor ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se localice el inmueble hipotecado. 2º. Notificación de la demanda al deudor y requerimiento de pago al mismo. Además de notificarle al deudor el inicio del procedimiento judicial, en caso de que la entidad financiera no hubiese requerido de pago al deudor con anterioridad al inicio del procedimiento judicial, se procederá a reclamarle dicha deuda. 3º. Certificación del Registro de la Propiedad. El Juez solicitará al Registro de la Propiedad una certificación de la inscripción de la hipoteca y relación de las demás cargas que graven el bien. 4º. Subasta del bien hipotecado y pago a la entidad financiera acreedora. En toda escritura de hipoteca debe especificarse la valoración del bien a efectos de subasta. Este valor se toma de la tasación que se efectuó del bien para la concesión del préstamo hipotecario y según el siguiente esquema, determina el valor mínimo por el que tanto un tercero como la entidad financiera pueden adjudicarse el bien inmueble en subasta. Al celebrarse la subasta pueden darse el siguiente supuesto: 1º Que concurran postores: Cuando la mejor postura sea igual o superior al 70 por ciento del valor por el que el bien ha salido a subasta, se aprobará el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura ofrecida en la subasta es inferior al 70 por ciento del valor por el que el bien sale a subasta, el ejecutado dispone de 10 días para presentar a un tercero que mejore la postura ofreciendo una cantidad superior al 70 por ciento. Transcurrido el plazo sin que el deudor realice lo indicado anteriormente, la entidad financiera podrá solicitar la adjudicación del bien por el 70% del valor de tasación o el 60% en caso de que se trate de la vivienda habitual del deudor. Si no lo hace así, el bien será adjudicado al postor que haya realizado la mejor postura siempre que sea superior al 60% del valor de tasación o, siendo inferior, suponga la completa satisfacción del derecho del ejecutante. 2º. Que no concurran postores: En caso de que la subasta quede desierta, la entidad financiera puede adjudicarse el bien por una cantidad igual o superior al 50% de su valor de tasación en escritura, si bien, si lo que se subasta es la vivienda habitual del deudor, el importe mínimo de adjudicación será el 60% del valor de tasación. Por lo tanto, el importe mínimo de adjudicación de un bien inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria será el 60 por ciento del valor de tasación que figure en la escritura de préstamo. Del importe de adjudicación del bien puede derivarse la siguiente casuística: Que el importe por el que ha sido adjudicado finalmente el inmueble cubra la deuda reclamada por la entidad financiera, en cuyo caso a ésta se le hará entrega del importe reclamado. De existir sobrante se destinará en primer lugar a los acreedores que tengan derechos posteriores inscritos (cargas anotadas con posterioridad a la hipoteca que se ejecuta como consecuencia de otros procesos de reclamación de deudas que se sigan contra el cliente o segundas hipotecas del bien). Si no existen tales derechos posteriores o si una vez atendidos sigue existiendo sobrante, el mismo se pondría a disposición del deudor. Que el importe obtenido de la adjudicación no haga frente al total de la deuda. En tal supuesto, la entidad financiera sólo verá satisfecha parte de la deuda, de forma que podrá reclamar el restante importe al deudor en futuros procedimientos (ya que en España la responsabilidad en caso de préstamos hipotecarios es “universal”, esto es, el deudor responde no sólo con el bien inmueble que ha dado en garantía sino con todos sus bienes presentes y futuros). 5º. Cambio de la titularidad del inmueble ejecutado en el Registro de la Propiedad, posesión del inmueble y, en su caso, lanzamiento judicial. Una vez ejecutada la subasta, se modificará la titularidad del inmueble en el Registro de la Propiedad a favor del adjudicatario en la subasta, quien tendrá derecho a que le entreguen también la posesión del inmueble. Por lo expuesto, en caso de que el inmueble se hallase ocupado, se acometerá el «lanzamiento judicial» de los ocupantes (su desalojo del inmueble). A continuación se exponen dos ejemplos que explican someramente el funcionamiento de una subasta judicial. Ejemplo 1. Valor de tasación del bien (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros. Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 85.000 euros. En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales. Se celebra subasta en la que acude un postor que ofrece por la finca 106.000 euros. El remate es aprobado por el Juez ya que es superior al 70% del valor de tasación en escritura. De estos 106.000 euros, 85.000 euros se dedicarían a saldar la deuda de la entidad ejecutante, quedando un sobrante de 21.000 euros que se repartirían de la siguiente forma: 16.000 euros para atender el embargo posterior de la otra entidad financiera, 3.000 euros para el embargo del Ayuntamiento y finalmente se entregarían al deudor 2.000 euros. Ejemplo 2. Valor de tasación del bien (vivienda habitual) en escritura: 150.000 euros. Deuda de la carga a ejecutar a fecha de subasta: 95.000 euros. En la nota simple o verificación registral de la finca aparecen un embargo posterior de otra entidad por importe de 16.000 euros como consecuencia de la reclamación por impago de un préstamo personal y otro embargo de 3.000 euros del Ayuntamiento por impago de tributos municipales. Se celebra subasta a la que no acude ningún postor, por lo que la entidad financiera indica al Juzgado su intención de adjudicarse la finca por el 60% del valor de tasación en escritura, es decir, 90.000 euros. Dado que la deuda reclamada es 95.000 euros, quedarían por cubrir 5.000 euros que la entidad podría seguir reclamando en otro procedimiento. Además, la entidad se adjudica el bien libre de cargas posteriores a la ejecutada, es decir, que los dos embargos posteriores desaparecerían de la nota simple si bien el titular de las deudas seguiría respondiendo de las mismas con otros bienes de su propiedad. 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